Los promotores piden una subida de al menos el 30% del módulo para construir viviendas VPO.
La región madrileña representa el 52% de la producción nacional en los últimos cuatro años.
La falta de vivienda pública y asequible en España se ha convertido en uno de los temas candentes al calor del periodo electoral. Una de las principales barreras para que el sector privado se lance a construir vivienda de VPO (Vivienda de Protección Oficial) es que el precio del módulo (máximo al que se pueden vender estos inmuebles) lleva más de una década sin actualizarse. Según las fuentes del sector consultadas por elEconomista.es, sería necesario un incremento mínimo del 30% en el módulo de Madrid, una de las regiones con mayor demanda, para que construir VPO resulte rentable para los promotores.
Este marcador lleva sin actualizarse desde 2008 y además de la inflación, los precios de la construcción han aumentado en el entorno del 26%, por lo que un incremento que cubra este encarecimiento debería ser el mínimo que se aplique en el nuevo módulo para que se reactive la construcción de estos inmuebles. Esta modificación es clave, ya que en los próximos cuatro años van a impulsarse en la Comunidad de Madrid (CAM) nuevos desarrollos para levantar unas 70.000 viviendas de las que 35.000 serán de VPO, que se desarrollen o no dependerá de que el precio del módulo se actualice. En este sentido, el sector asegura que esta modificación se encuentra ya en germen en el gobierno regional para la próxima legislatura.
Desde entonces, la cifra se ha ido reduciendo año tras año, hasta encontrarse en 9.264 en 2022 a nivel nacional, 4.026 en Madrid, en línea con la media de los últimos cinco años. Así, los datos del Ministerio muestran que Madrid lleva al menos desde 2014 al frente de la generación de viviendas asequibles acaparando el 52% de la producción en los últimos cuatro años.
¿Por qué no se levanta VPO?
Los factores que están impidiendo el desarrollo de VPO son varios. Con una producción que llegó a alcanzar las 75.000 unidades anuales, la situación cambió de forma radical a raíz de la crisis financiera del 2008. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria «los precios de la vivienda libre cayeron a tal nivel que se quedaron por debajo de la vivienda protegida, por lo que en ese momento dejó de tener sentido levantar VPO», explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña.
Por otro lado, tras la crisis «se eliminaron los modelos de subvención y de financiación ventajosa para la VPO, de tal forma que lo único con lo que te topabas a la hora de promover este producto es que tenías más restricciones que ventajas», explica el directivo.
En este sentido, Carolina Roca, presidenta de Asprima, destaca que actualmente «la fiscalidad supone el 25% del precio final de una VPO. No tiene sentido que la vivienda social esté gravada como un artículo de lujo. Igualmente, si queremos fomentar una gestión profesionalizada de la vivienda en alquiler, no puede ser que el IVA suponga un coste en la operación».
Con el paso de los años el mercado residencial se recuperó y nos adentramos de nuevo en un ciclo alcista que nos lleva a un nuevo encarecimiento de la vivienda libre. «En este punto aparece un factor que supone de nuevo una barrera al desarrollo de vivienda protegida y es la subida de los costes de construcción y los materiales, que se han disparado solo en el último año un 25%», explica Gómez-Pintado.
Esto se suma a «una congelación de los módulos, que están totalmente desactualizados», denuncia Rafael González-Cobos, presidente de Grupo Inmobiliario Ferrocarril, una de las mayores promotoras de VPO de nuestro país. El empresario apunta además a un movimiento político que resultó demoledor para este sector. «Esperanza Aguirre decidió eliminar los topes al precio de los suelos destinados a la VPO, para mi gusto fue un grave error, ya que si tienes el precio de venta topado, pero no el del suelo, es imposible que salgan los números y menos en un contexto de aumento de costes de construcción».
Algunas comunidades autónomas ya han actualizado los módulos, pero según los expertos, «en algunos casos no lo suficiente como para que salga rentable». «La CAM se ha comprometido a revisarlos después de las elecciones», apunta González-Cobos.
Cambios en las leyes del suelo
Por otro lado, Gómez-Pintado cree que sería muy interesante y necesario desligar esto de decisiones políticas. «Sería fundamental que la actualización de los módulos tuviese un grado de vinculación a ciertos parámetros como la subida de costes de materiales o al IPC, de esta forma dejaría de ser una decisión política, con lo que eso conlleva, y pasaría a ser un planteamiento técnico en función de un análisis de mercado», apunta el presidente de APCEspaña.
Roca pone énfasis en otra problemática para la VPO y para el sector de la construcción de vivienda en general: la generación de suelo.
«La mayoría de los desarrollos urbanísticos se paralizaron con la crisis de 2007. Parar la rueda de generación de suelo tiene como efecto inmediato la caída drástica de vivienda protegida, ya que la única forma de viabilizar la VPO es contar con suelo a precio asequible, y este solo surge de los nuevos desarrollos urbanísticos», explica la experta.
Así, la presidenta de Grupo Inmobiliario Roca detalla que «solo podremos recuperar esa rueda de producción de suelo mediante un cambio de paradigma en las Leyes del Suelo, haciéndolas más posibilistas, menos encorsetadas, más flexibles y, sobre todo, más sencillas, para evitar la judicialización del urbanismo. Esta medida aporta soluciones a largo plazo. Entretanto, para el futuro inmediato, es fundamental un cambio de mentalidad en la Administración, para que se coloque al lado del promotor, y no enfrente, a la hora de impulsar desarrollos urbanísticos, y poner en carga todo el suelo vacante posible, para la promoción de VPO, aunque conlleve cambios de uso (y no solo para la construcción de vivienda pública)».
No se podrá descalificar
En el actual escenario en el que la demanda del alquiler es cada vez más grande y los precios del alquiler libre son cada vez más inaccesibles para la población, se ha puesto sobre la mesa la carencia de un parque público de vivienda en alquiler que dé respuesta a familias vulnerables para destensionar el mercado. Actualmente, España se encuentra a la cola en vivienda pública de alquiler en Europa. De hecho, el último informe del Banco de España pone en evidencia esta realidad, con un parque público que ronda las 290.000 viviendas, en las que residirían un 1,6% de los hogares.
Estas cifras contrastan con el parque social de otras economías europeas. Así, el promedio de la UE se sitúa en el 7,5%, si bien hay países con cifras significativas como Francia (14%), Reino Unido (16,7%) y Países Bajos (34,1%). Estas cifras irrisorias en comparación con nuestros vecinos se deben a distintos factores. El principal es que antiguamente se potenció la vivienda protegida para la venta siendo el alquiler un gran olvidado. «El motivo por el que no se ha construido VPO en alquiler es porque a la banca no le gusta financiar este producto tan a largo plazo», explica González-Cobos, que asegura que en Grupo Ferrocarril «fuimos los primeros en apostar por la VPO de alquiler».
Cuando Esperanza Aguirre lanzó al alquiler con opción a compra «entraron algunos bancos ya que el plazo se reducía a siete años y a día de hoy siguen teniendo reticencias, pero finalmente han entrado en proyectos como el Plan Vive», destaca el experto.
En este sentido, Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid (Cemad) pone en valor la apuesta de las distintas administraciones por impulsar la construcción de VPO en alquiler. Es algo «esencial», pero también es necesario que exista un respaldo para los promotores que se animen a llevar a cabo estos proyectos, «dándoles facilidades en los procesos de financiación, si no es bajo el modelo de subvención, se les podría avalar en sus préstamos».
El experto advierte que «el año pasado hubo una gran retirada de viviendas de alquiler del mercado y este año todo apunta a que se retirará otro 20%». Esto llevará a un encarecimiento de los precios de la vivienda en el mercado libre, perjudicando a las familias más desfavorecidas, por lo que el respaldo de un parque público de alquiler es prioritario, según los expertos del sector.
La realidad hasta ahora es que el grueso de la vivienda de VPO que se ha levantado en España ha ido destinado a compraventa, que además con el paso de los años se ha descalificado pasando de este modo el mercado de vivienda libre.
La nueva ley de vivienda estatal corrige este aspecto. Así, desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). explican que una vez entre en vigor la ley «las nuevas calificaciones que se van a ir haciendo conllevarán las condiciones de la normativa y por tanto, no se podrán descalificar». El departamento que lidera Raquel Sánchez deja muy claro que «eso no significa que no se puedan vender. Se podrán traspasar, pero al mismo precio y con las mismas condiciones de protección que se compraron. De este modo se intenta evitar movimientos de descalificación que conviertan las viviendas al mercado libre y por tanto se incrementen los precios».
Producción de crucero
No solo ha caído en picado la producción de vivienda protegida, también la libre se ha visto reducida desde la época del boom. Antes de que estallara la burbuja en España se llegaron a levantar 700.000 unidades. Esta cifra contrasta con las poco más de 110.000 que se construyeron el año pasado. «En el sector llevamos años apuntando que una velocidad de crucero saludable sería llegar a una cifra de 150.000 viviendas de obra nueva al año», explica Gómez-Pintado. Si bien, la falta de suelo finalista y también la falta de mano de obra son dos de las principales barreras para llegar a esas cifras en España.
Alba Brualla/eleconomista.es
