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Las causas del derrumbe del mercado inmobiliario

Argentina ⁄  La duplicación del precio del dólar del último año y el deterioro en los ingresos le quitó del mercado gran parte de los potenciales compradores con alguna capacidad de ahorro.

“El que necesita no puede y el que puede no quiere”. Así resumió José Rozados, arquitecto de profesión y titular de Reporte Inmobiliario, la situación del negocio en el último año. Según explicó a Página/12, la oferta en abril se disparó en un 44 por ciento interanual, pese a que muchos propietarios prefieren esperar para vender a que pase el vendaval económico. “Generalmente, cuando hay precios atractivos la oferta reacciona, pero lo que está pasando ahora es por acumulación de inmuebles que no se venden”, agrega Rozados. El análisis coincide con las cifras dadas a conocer esta semana casi en simultáneo por el Colegio de Escribanos de la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires. En territorio porteño se registró una baja en las escrituraciones de 46,2 por ciento respecto del mismo mes de 2018, mientras que las operaciones con crédito bancario se desplomaron un 85,1 por ciento. En la Provincia hubo una disminución de 33,5 por ciento en las ventas totales y de 79,6 por ciento cuando se utilizó crédito hipotecario. El volumen de operaciones es más bajo que en pleno cepo cambiario.

La duplicación del precio del dólar del último año, con impacto directo en los valores dolarizados de las propiedades, y el deterioro en los ingresos provocado por la inflación quitó del mercado a buena parte de potenciales compradores con alguna capacidad de ahorro. Por otro lado, la exorbitante tasa de interés que aplica el Gobierno para frenar la corrida cambiaria y tratar de bajar los precios mediante una recesión económica afectó el poco resto que quedaba de la demanda.

Según el Colegio de Escribanos, en lo que va del año se realizaron 1027 compraventas con escrituras, con una caída del 89,1 por ciento respecto de los primeros cinco meses de 2018. Las cifras de este año resultan las más bajas de los once años computados por la entidad. El anterior mínimo había sido de 1345 en 2015, producto de la barrera que significó para el negocio la restricción a la compra de moneda extranjera en un escenario de fuga de capitales. “Esto era previsible, después de la devaluación del año pasado, que impactó en usuarios finales (familias buscan su primera vivienda o donde mudarse) de compraventas por créditos hipotecarios. Lo que sucede es que la demanda no está o no puede calificar al crédito y no compra por los altos valores (en pesos) a los cuales están cotizando las propiedades”, explicó Rozados.

El negocio actualmente apenas se sostiene con las “compras de oportunidad” de inversores o personas de altos recursos para capitalizarse, para lo cual no necesita crédito. “O lo que piden es un capital mínimo”, agrega el titular de Reporte Inmobiliario. También están aquellos que no tienen otra alternativa que mudarse y encaran el desafío. “La demanda es más por resignación que por vocación”, señala. “El inversor también está apartado del mercado. El que tiene dólares ve que le siguen pidiendo por el inmueble los mismos valores (en divisas) previos a la devaluación, pero en un contexto completamente diferente de un año atrás. Por otra parte, si el vendedor no tiene la necesidad imperiosa de cerrar la operación por alguna circunstancia, se resiste a bajar el precio”, explicó el arquitecto.

El empresario consideró que una respuesta a un mercado dolarizado como el inmobiliario hubiese sido que se pasara a pesos con actualización por UVA (inflación). Pero para quienes tomaron crédito mediante este tipo de indexación el sueño de la casa propia se transformó en pesadilla. Luego de tres años del lanzamiento de los créditos hipotecarios en UVAs, el valor de la cuota promedio para el deudor escaló 147 por ciento, según las condiciones para un crédito de más de un millón de pesos en el Banco de la Nación a veinte años de plazo. Es así que una familia que empezó pagando 6153 de cuota en mayo de 2016 y pasó a 15.212 de igual mes de este año, de acuerdo con una simulación realizada por el Centro de Economía Política Argentina (CEPA). Según un informe elaborado por el portal Zonaprop, las cuotas de los créditos UVA aumentaron un 18,5 por ciento sólo en los primeros cinco meses del año, un porcentaje que está por encima del promedio del incremento de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires en el mismo período (12,1 por ciento). “Se paga hasta dos veces y media el valor el alquiler”, señaló Rozados.

La consecuencia del congelamiento del mercado fue que en el cuatrimestre cerraron en el conurbano bonaerense 525 inmobiliarias, según datos de la ONG Defendamos Buenos Aires, que también relevó el cierre en territorio porteño (376 cierres en Capital Federal). La baja de persianas alcanzó al 20 por ciento del sector. La Encuesta Cuatrimestral Económica de la ONG revela que “ha resultado uno de los rubros comerciales más golpeados por la recesión que padece la Argentina desde el año pasado”. La menor rentabilidad del sector producto de la caída de las operaciones cierra el combo de subas de tarifas, aumentos de alquileres de locales y abusos en el cobro de gastos fijos.

El presidente del Colegio de Abogados, Claudio Caputo, insistió en que se revean las cargas impositivas. Volvió a plantear la suspensión del 3,6 por ciento en impuesto de Sellos o al Cheque. “Son medidas que permitirían una considerable baja en el precio final de una propiedad. Es un sector que está golpeado por la falta de crédito y creemos que es necesario mover el stock que está parado. Esa suspensión provisoria de los impuestos que podría aplicar el Estado fomentaría una reactivación hasta que se acomoden las variables financieras y promuevan un nuevo mapa de créditos”, concluyó Caputo.

 

FUENTE: www.tusmetros.com

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