Blog de Juan José Ortega

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La ‘tormenta perfecta’ en el mercado inmobiliario

España ⁄  Los precios del alquiler están tan elevados que sale más ‘rentable’ comprar que alquilar; las hipotecas en Canarias han crecido el 85%.

La situación del mercado de la vivienda en toda España se está convirtiendo en una verdadera papa caliente para el Gobierno de Pedro Sánchez. Los expertos inmobiliarios llevan años advirtiendo de que existe un grave problema con la vivienda que se agudiza por momentos. Todavía no llega al límite de convertirse en una nueva burbuja inmobiliaria, pero sí existe mucha tensión en los precios en determinadas zonas, como Canarias y, especialmente, en Adeje o Arona.

Son muchas las cifras que confirman esta teoría. El Archipiélago lideró la subida del precio medio de la vivienda de alquiler en España en mayo, al registrar un incremento del 8% en comparación con el mismo mes de 2017, según datos del portal inmobiliario Fotocasa.

El precio medio de la vivienda en alquiler en España subió el 3% en el segundo trimestre del año, con una media, a junio de 2018, de 8,45 euros el metro cuadrado al mes. Canarias es la comunidad donde el coste del alquiler fue más alto en el sexto mes del año, con 7,65 euros el metro cuadrado al mes.

En el segundo trimestre del año, el precio del alquiler se incrementó en 15 comunidades autónomas a nivel trimestral y en 13 a nivel interanual. La variación interanual registrada este segundo trimestre del año fue del 4,2%. Así, cabe destacar que el alquiler lleva presentando incrementos positivos a nivel interanual desde marzo de 2015, aunque ya no suba a ritmo de dos dígitos, como pasó en 2017 durante cinco meses. Para la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, el precio del alquiler en España sigue incrementándose, pero lo hace con “menos intensidad” que en los últimos meses y se concentra en las principales plazas, mientras que en otras zonas del país se registraron leves caídas.

En cuanto al ranking de precios, Madrid fue la comunidad más cara para alquilar una vivienda en junio de 2018, con un precio de 12,38 euros el metro cuadrado al mes, seguida de Cataluña, 12,36 euros, y Baleares, con 10,37 euros. En el lado opuesto, Extremadura fue la comunidad más barata para alquilar una vivienda en junio, en concreto, con 4,71 euros el metro cuadrado al mes, seguido de Castilla-La Mancha, 5,09 euros, y La Rioja, 5,34 euros.

Respecto a la evolución por provincias, 32 de ellas registraron aumentos del precio del alquiler en relación al mes de marzo, con incrementos que van del 11,5% en Santa Cruz de Tenerife al 0,9% de Tarragona.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 31.166 el pasado mes de mayo, cifra el 7,3% superior a la del mismo mes de 2017; en el caso de Canarias, creció el 85,9% en mayo con respecto al mes anterior, según informó la pasada semana el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con este repunte interanual, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena dos meses de tasas positivas en el conjunto nacional, después de que la Semana Santa (celebrada en marzo, en lugar de en abril, como ocurrió en 2017) hiciera caer este indicador algo más del 5%.
A esto se une otro dato que refleja que, actualmente, y con estos precios incrementándose, a los ciudadanos les sale más rentable comprar que alquilar. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas creció el 2,8% respecto a mayo de 2017, hasta los 117.044 euros, mientras que el capital prestado subió el 10,3% en tasa interanual, hasta situarse en 3.647,7 millones de euros. En tasa mensual (mayo sobre abril), las hipotecas sobre viviendas se incrementaron el 8,5%, mientras que el capital prestado aumentó el 3%. En ambos casos estos incrementos son inferiores a los registrados en mayo de 2017, cuando experimentaron repuntes mensuales superiores al 30%.

Doce comunidades presentaron en mayo incrementos mensuales en el número de hipotecas sobre viviendas, destacando los repuntes de Canarias (+85,9%), País Vasco (+34,1%) y Navarra (+29,7%). Los mayores descensos, por el contrario, se los anotaron Madrid (-13,7%) y Baleares (-11,9%).

Isidro Martín, secretario general de la Junta Directiva de Fepeco, confirmó que existe un “verdadero problema, porque no hay suficientes viviendas en Canarias”. Martín explicó que es cierto que durante la época de la crisis el Gobierno destinó el dinero a asuntos sociales, pero ha habido una dejación en la planificación, que hace que hoy en día haya “escasez de viviendas”, tanto de promoción privada como pública. Para Martín, este es uno de los principales problemas que actualmente tiene el mercado de la vivienda, ya que en el Archipiélago ha venido mucha gente a trabajar en el sector turístico que requiere de pisos residenciales para vivir.

A este problema se une el hecho de que los promotores, “los pocos que se han salvado de la crisis”, dice Martín, “se lo piensan mucho a la hora de proyectar una promoción privada, porque aún tienen poca confianza”. Y por último, otro de los factores que, a juicio de Martín, repercute en el precio de la vivienda es que los bancos no se han desprendido de los activos que les vinieron durante la crisis, y los que han vendido los han comprado fondos de inversión o Socimi (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) con el objetivo de “retenerlas y no sacarlas a la venta para aumentar los precios”. “Antes de la crisis”, prosiguió, “los fondos vendían los pisos a los 3 o 4 años para obtener liquidez. Ahora no lo hacen antes de los 6 u 8 años, con la intención clara de regular el precio del mercado”.
A todo esto hay que unir un factor más, que es el de la presión del alquiler vacacional, aunque Martín asegura que no es el único. “Este fenómeno puede hacer que haya presión en los precios en lugares como Adeje o Arona o San Bartolomé de Tirajana, pero no en otros sitios”. “No es justo que se achaque solo al alquiler vacacional la situación en la que está el mercado de la vivienda”, dijo.

Desde Fepeco, declaró Martín, “llevamos años reclamando una planificación en materia de vivienda”, porque “veíamos venir esta situación. Se paró la construcción de viviendas y ahora tenemos el problema en frente. No hacían falta grandes promociones, porque entendemos que la situación de crisis era muy dura, pero sí edificaciones pequeñas”.

Es cierto que el Gobierno de Canarias contará para los próximos años con 100 millones para los programas de vivienda, pero el problema, según afirmó Martín, es que una vivienda, como mínimo, para que esté terminada necesita de 2 a 3 años; y eso, sin contar con el papeleo y las licencias y planes generales de los ayuntamientos. “Cuando pase este tiempo, el Gobierno tendrá el problema enfrente”.

La urgencia de viviendas es para ahora, no para dentro de cuatro o cinco años. Por eso la medida del Ministerio de Fomento de hace unas semanas, de sacar al mercado 20.000 viviendas nuevas, algunas de ellas negociadas con la Sareb (el llamado banco malo), no es mala, “pero es lenta, porque la necesidad de vivienda es para ya y, mientras tanto, los fondos de inversión seguirán reteniendo pisos para fijar los precios del mercado”

FUENTE: www.tusmetros.com

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