La rentabilidad de invertir en inmuebles va mucho más allá de Madrid y Barcelona.
Invertir en una vivienda para después alquilarla es más rentable que hace 10 años.
Es un hecho que el mapa inversor en España es cada vez más interesante y al mismo tiempo extenso y diverso. La inversión inmobiliaria, siempre en busca de nuevas oportunidades, también mira ahora hacia las pequeñas y medianas capitales, poniendo de manifiesto que hay rentabilidad más allá de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
España se ha consolidado como uno de los destinos internacionales más atractivos de inversión inmobiliaria, algo que se entiende al echar un vistazo a los mercados de estos dos grandes núcleos. Precisamente su consolidación es la que ha permitido que el atractivo inversor se desplace también a otros puntos de España. Algo comprensible si tenemos en cuenta que muchos españoles siguen encontrando en el ladrillo ese destino seguro en el que sacar rendimiento a sus ahorros.
Las dos principales urbes, de hecho, quedan lejos del podio. Madrid es una de las ciudades con un retorno de la inversión más bajo, un 4,9% sólo por delante de Pamplona, La Coruña, Palma y San Sebastián. Barcelona, logra una rentabilidad del 5,7%. En el evolutivo, según arrojan los datos de la plataforma inmobiliaria, Huelva y Zamora son las capitales de provincia en las que más creció la rentabilidad entre 2021 y 2022.
Rentabilidad con vistas al mar
Las ciudades con playa también reivindican su atractivo. El informe Rentabilidad en municipios costeros en verano de 2022, elaborado por Fotocasa, subraya el potencial de este tipo de activos, con municipios como Gandía o Santa Pola por encima del 10%. Desde Urbanitae lo hemos constatado en varias de las operaciones de financiación participativa que hemos desarrollado en este tipo de localizaciones. Un buen ejemplo de ello fue el proyecto Pinares I, en el Puerto de Santa María (Cádiz), junto a la promotora Carpio Capital, en el que la rentabilidad alcanzó un 48% en un plazo de 26 meses, lo que supone una TIR del 19,2%.
Si desplazamos la mirada hacia estas ciudades, el acceso a la inversión es una de las principales ventajas. Por razones evidentes, los precios de la vivienda son notablemente más bajos que en Madrid y Barcelona, que sufren tensiones tanto en el formato de propiedad como de alquiler. La ausencia de estas fricciones, además, hace que las ciudades pequeñas se libren de las regulaciones y restricciones más habituales en los grandes municipios. No obstante, siempre hay que ser cauteloso con las inversiones porque en mercados con menor liquidez es más complicado rastrear y predecir las rentabilidades.
También hay que tener en cuenta que, en lugares donde la competencia entre inversores es menos hostil, es más fácil encontrar posiciones más estables y, por tanto, menos volátiles. Esto implica que, en términos de riesgos, los inversores pueden encontrar el atractivo en activos en los que las posibilidades de fluctuación son más reducidas.
Por otra parte, la rápida digitalización de muchas empresas y el nacimiento de otras de cultura netamente digital está facilitando que poco a poco parte de este tejido no se concentre únicamente en las grandes capitales. Al mismo tiempo, esto permite que ciudades de pequeño y mediano tamaño registren una mayor demanda de vivienda, aunque por el momento esto sea más visible en las que tienen un tamaño considerable como Córdoba o Málaga y no tanto en las pequeñas, que en muchos casos siguen lidiando con las consecuencias más evidentes del reto demográfico.
No solo en la vivienda
Por supuesto, el atractivo de las inversiones inmobiliarias más allá de Madrid y Barcelona no se queda sólo en el residencial. El ejemplo habitual es el caso del inmologístico. Otros puntos de España poco a poco van ganándoles terreno a los grandes focos del centro de la península y de Cataluña, con cada vez mayor número de plazas logísticas en Valencia, Zaragoza, Málaga o Bilbao.
Por lo que respecta a otros segmentos, según datos de Idealista, los locales comerciales -uno de los productos con mayor rentabilidad en todo el mapa- ofrecen los mejores retornos en Santa Cruz de Tenerife (11%), Lleida y Ávila (10,7% en ambas), Huelva (10,6%) y Luego (10,5% en las dos). Caso similar es el del nicho de las oficinas que, con Sevilla a la cabeza -y una rentabilidad bruta del 13,4%-, ofrece oportunidades de inversión muy atractivas en ciudades como Zaragoza (10,8%), Albacete (10,6%) o Almería (10,3%).
Sin duda, la inversión inmobiliaria en España -en casi cualquier punto del mapa- está más viva que nunca. Y sobre la diversificación de las inversiones, tanto geográficamente como en tipos de activos, en Urbanitae lo hemos tenido claro desde el principio. Sin ir más lejos, ya en 2022 nuestros proyectos se repartieron en siete comunidades y 20 ciudades diferentes.
El crowdfunding inmobiliario es el mejor ejemplo que se nos ocurre para tomarle el pulso a un inversor que no se conforma con mirar solo a los grandes núcleos urbanos, sino que entiende ya que la financiación participativa es posible en cualquier ciudad de España.
Diego Bestard/eleconomista.es
