Blog de Juan José Ortega

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La nueva generación de hipotecas que se contratan desde cualquier lugar.

Esta nueva categoría ‘fintech’ está llamada a revolucionar el mercado hipotecario en lo que se conoce como el segmento de ‘hipotech’ o tecnología hipotecaria.

La búsqueda de hipoteca está anclada en el pasado. Los compradores de vivienda contratan su hipoteca de la misma manera que lo hicieron sus padres, de forma completamente analógica, yendo de banco en banco. El proceso de solicitar una hipoteca es todavía un momento de incertidumbre y desasosiego para la mayoría de las personas que desean comprar una vivienda.

La falta de digitalización en el proceso hipotecario contrasta con el enorme tamaño del mercado. Solo en España, entre los meses de enero y julio de este mismo año, se contrataron hipotecas por valor de 35.887 millones de euros, según datos del Banco de España. «Sigue siendo uno de los productos de la banca comercial que no se ha digitalizado», explica Juan Ferrer, consejero delegado de  Hipoo, startup pionera en la intermediación hipotecaria completamente online. «Actualmente, pocos procesos no pueden solicitarse a través de internet, desde comida, pasando por renovar tu armario, incluso conocer a tu pareja… ¿por qué la digitalización no ha llegado al mercado hipotecario?», se pregunta Ferrer.

Sin embargo, poco a poco la tendencia está cambiando. «La selección de hipotecas es un proceso que ha venido digitalizándose significativamente a lo largo de los últimos años», concluyen Borja Dávila y Andrea Sánchez, director ejecutivo y directora de marketing y operaciones respectivamente, de Finnovating. Y agregan que «los bancos han interiorizado que han de colaborar con los ecosistemas de innovación abierta para poder adaptar sus productos a las dinámicas de mercado tanto a nivel nacional como internacional. Queda mucho camino por recorrer, pero cada vez vemos más casos de colaboración entre bancos y compañías del ecosistema fintech enfocando el futuro de una manera más disruptiva». En este sentido, las entidades bancarias españolas ya detectan la necesidad de dotar con recursos tecnológicos al sector hipotecario y la mayoría de los bancos ofrecen ya diferentes grados de digitalización. Uno de los ejemplos es EVO, que, sin apenas sucursales, ha sacado un producto hipotecario que puedes contratar íntegramente online, exceptuando la visita al notario para la firma.

«Lo único que tendrás que hacer en persona será concertar una cita con el notario para plasmar la firma de tu nueva hipoteca», resume Juan Ferrer. «La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 2019 ha hecho que aumente la importancia del notario en la compra de una vivienda nueva, algunos trámites se pueden realizar digitalmente, pero no todos, por lo que sigue siendo necesaria una mayor digitalización en esta fase», agregan desde Finnovating.

También otras entidades como BBVA, Santander u Openbank permiten la gestión y contratación de préstamos hipotecarios sin necesidad de pasar por sucursales para realizar los trámites.

«Todo se puede hacer a través del canal de asesoramiento con un experto para clientes digitales. Solo se requiere la presencia física del cliente el día que se firma la hipoteca ante notario», comenta Manuel Castro, fundador de SimplAI y antiguo miembro del Executive Committee de BBVA.

Este cambio de paradigma está siendo impulsado por las startups tecnológicas especializadas en el sector hipotecario, que incluso van más allá de la digitalización, pues permiten a los usuarios ahorrar dinero en sus operaciones, con más de 40.000 euros de media. Este ahorro se debe a que encuentran la mejor oferta hipotecaria del mercado para cada perfil, agilizando el tiempo invertido y evitando multitud de problemas ligados a la contratación tradicional. El efecto de la eficacia de este servicio es el aumento de la contratación de hipotecas de forma online. «Prevemos que dentro de un plazo de entre dos y cinco años, muy poca gente irá sucursal a sucursal con la documentación bajo el brazo», afirma el CEO de Hipoo.

Este tipo de empresas que usan tecnología hipotecaria, se conocen como mortgage tech o hipotech, y han aterrizado en el mercado nacional tras consolidarse en Estados Unidos y Reino Unido, donde intermedian miles de operaciones por valor de millones de dólares y libras en hipotecas.

En España, «la tendencia de creación de compañías fintech, proptechs, insurtech, etc. es imparable y está sirviendo para dinamizar muchas de la practicas tradicionales de las entidades financieras al igual que del mercado inmobiliario e hipotecario”, afirman desde Finnovating, y destacan a startups como «IAhorro, Housfy, Finteca o Hipoo».

La startup que más lejos está llevando esta digitalización en España es Hipoo, que centraliza todas las ofertas hipotecarias en una misma plataforma online basada en inteligencia artificial para ofrecer un servicio personalizado a cada cliente. Este marketplace permite que sus usuarios reciban ofertas de diferentes bancos 100% adaptadas a su perfil, en un proceso que simplifica todo el papeleo, ya que únicamente se sube toda la documentación que solicitan los bancos una vez, lo suficiente para ver la viabilidad del cliente y enviar la operación a todas las entidades. Además, la plataforma de Hipoo permite realizar servicios relacionados con la contratación de una hipoteca, como solicitar la tasación o recibir seguros del hogar alternativos a los que ofrecen las entidades bancarias. Y todo el proceso se puede realizar desde cualquier lugar y con el móvil o el ordenador, lo que supone un cambio cualitativo. Hasta hoy, «para ver varias ofertas personalizadas cada cliente tenía que pasar por el mismo proceso con los diferentes bancos, presentar los mismos documentos y contar el mismo rollo una y otra vez», asegura Ferrer.

Ayuda de un experto independiente

El proceso de solicitud en Hipoo comienza por responder un pequeño formulario e inmediatamente ve ofertas personalizadas adaptadas a sus circunstancias personales. A continuación, sube la documentación mínima requerida a la plataforma: DNI o NIE, declaración de la renta y tres últimas nóminas. Con esta documentación, ya se pueden aplicar las ofertas a los bancos, de forma que el cliente ha podido comparar entre diferentes opciones y valorar las condiciones que más le interesan. En paralelo, un experto hipotecario guía al cliente paso a paso y en todo momento hasta la firma del préstamo.

El modelo de negocio es sencillo: «los bancos nos abonan una comisión, que no repercute en el coste de la hipoteca, cuando nuestros clientes firman la hipoteca» indica Ferrer, quien agrega que «este servicio permite a Hipoo ser un intermediario independiente, que aboga siempre por el interés de cada cliente. A la entidad financiera le interesa esta colaboración porque asume menos riesgo y se ahorra en la captación del cliente».

Hipoo, que lleva operando desde 2018 y cuenta con 20.000 clientes, ha gestionado hipotecas por valor de más de 1.500M de euros. Actualmente, hace uso de algoritmos para la preselección de hipotecas, de métodos de reconocimiento óptico de caracteres (OCR) para la validación de la documentación del cliente, y de un sistema de comunicación basado en omnicanalidad. En breve se pondrá en marcha un sistema de aprobación instantánea, así como de la implementación de técnicas de machine learning, que mejorarán la precisión de la preselección de las hipotecas. Por último, los siguientes pasos de la hipoteca del futuro estarán orientados a la firma digital y a una mayor trazabilidad.

Modelo de negocio con recorrido en otros países

El uso de la tecnología al servicio del mercado hipotecario es una realidad en países como Estados Unidos o Reino Unido, donde las startups digitales plantan cara a los sistemas tradicionales. Un ejemplo de ello son las grandes startups como Better, Movement Mortgage, Habito o Trussle, que levantan rondas de financiación de millones de euros. En ecosistemas como el estadounidense, donde más del 30% de la población emplea algún tipo de banca online (según el informe Fintech 2021 de Plaid), las hipotech han permitido a las personas acceder a servicios transparentes, con precios accesibles, condiciones claras y que velan por el interés del cliente, además de la clara ventaja de su contratación desde cualquier lugar del mundo y cualquier dispositivo conectado a internet.

Es un hecho que es el momento de las startups tecnológicas, que actualmente representan el 5% de un mercado con un coste de oportunidad de 200 millones de euros anuales. Con esta perspectiva de crecimiento, Hipoo ha abierto un proceso de crowdfunding de la mano de la plataforma Fellow Funders, con la que espera conseguir 400.000 €.

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