Blog de Juan José Ortega

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La inversión inmobiliaria en la que se gana hasta tres veces más que con un alquiler tradicional

En la Argentina, un país lleno de vaivenes políticos y económicos, el ladrillo se constituyó tradicionalmente como un refugio de valor. La posibilidad de poner en alquiler una propiedad y obtener un ingreso extra a través de ese negocio es un atractivo para muchos, que actualmente deja una renta en barrios como Palermo o Belgrano de 3,7% y 3,8%, respectivamente, y llega a 7,6% y 5,8% en Lugano y La Boca, los que se consagran como las zonas con más rentabilidad, según el último relevamiento de Zonaprop. Pero existe un rubro dentro del real estate en el que esas cifras escalan y pueden llegar a triplicar los números: la inversión en los condo hoteles o en lo que algunos prefieren denominar el “ladrillo turístico”, que abre las puertas a ser dueño de un hotel por “pequeñas” inversiones, similares al valor de un monoambiente en CABA.

Los condo-hoteles son un modelo de negocio en el que se puede adquirir una habitación entera de un hotel -aunque en algunos casos uno puede ser propietario de una fracción o media habitación-, y recibir ingresos por el uso que se haga del hospedaje. Lo interesante del negocio es que la renta no está condicionada a que el dormitorio esté ocupado o no, sino que se parte de la ocupación total del hotel y se dividen los ingresos en forma proporcional a la inversión que cada uno hizo. Además, el dinero que ganan los que apuestan por este mercado incluye el uso de las habitaciones, pero también de todos los servicios del hotel, como los consumos en el spa, el restaurante, el parking, entre otros.

“Se trata de un producto de inversión que permite ser dueño de un hotel, con rentas que van del 7% al 12% anual, es decir, dos a tres veces lo que sería el ladrillo tradicional”, comparte Ramiro Alem, CEO y cofundador de Invertur Realty, una comercializadora especializada en Real Estate Turístico y resalta que “permite democratizar el acceso a este tipo de inversiones”, ya que, por un “ticket bajo”, es posible ser dueño de un hotel.

Cabe aclarar que la renta puede variar, ya que está sujeta a la actividad hotelera que logre el servicio en ese tiempo. Ese fue el caso de algunos condo hoteles durante la pandemia, que “tuvieron pérdidas por el confinamiento y el cese de la actividad”, explica Lisandro Cristiá, CEO-fundador de Argenway, desarrolladora y gerenciadora de proyectos hoteleros inmobiliarios .

En este modelo de negocio el inversor no necesita ocuparse de la administración, de estar pendiente de entregar la llave al inquilino o de mantener el departamento en condiciones, sino que “simplemente recibe una transferencia”. El hotel es operado por un grupo administrativo y cuenta con una marca hotelera detrás, nacional o internacional que respalda la actividad. “El propietario no tiene que pensar en el mantenimiento, ya que, en nuestro caso, se prevee una reserva mensual que se utiliza cada cierto tiempo para hacer las renovaciones tanto de mobiliario, como de pintura o alfombras”, señala Alem.

Por otra parte, resalta que cuenta con el beneficio de ser un ingreso que se actualiza constantemente, ya que, a diferencia de un alquiler tradicional que se ajusta cuando el contrato lo estipula, en este caso las tarifas del hotel responden a los aumentos de la inflación. Además, cuando se invierte en un hotel a través del condo hotel como producto de inversión, el propietario es responsable del impuesto a las ganancias y del impuesto inmobiliario, pero no de los impuestos operativos que genera un alquiler tradicional: en otras palabras, IVA, ingresos brutos o sellos, son tributos que corren por cuenta del fideicomiso, “impuestos que representan entre un 10% y hasta un 20% del valor del activo”, señala Alem.

“Una ventana de oportunidad”

Según datos del Consejo Mundial de Viajes y Turismo (WTTC), está prevista que la demanda de viajes crezca el doble de lo que crece la economía, se trata de un promedio anual para los próximos 10 años del 5,8%; números que necesitarán una respuesta en crecimiento de la oferta. “No se desarrollaron las inversiones necesarias en la industria del turismo y de los hoteles en el último tiempo para poder satisfacer esa demanda, por lo que considero que este negocio se trata de una ventana de oportunidad muy fuerte para entrar al rubro hotelero”, comparte Alem.

Respecto del tiempo que se tarda en recuperar la inversión inicial, Cristiá habla de un promedio de 12 años, algo que representa casi la mitad de lo que se demora en una inversión de ladrillo tradicional, ya que, en números de Zonaprop de septiembre, en CABA se requieren 21,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.

Se trata, además, de un modelo de negocios que permite a pequeños y medianos inversores entrar en el mundo hotelero y obtener renta con un ticket de ingreso que a veces arranca en US$35.000. Si se lo compara con un departamento de la Ciudad de Buenos Aires, el monoambiente promedio de 40 m² se ubicó en septiembre en 101.909 dólares, en números de Zonaprop. “En el mundo, lo normal es que los grandes jugadores que se benefician de estas rentas son los grandes fondos de inversión. Sin emabrgo, el condo hotel democratiza el acceso a un negocio hotelero”, explica el CEO de Invertur Realty.

Entre otras de las ventajas del negocio, se encuentra la posibilidad, en algunos casos, de que los inversores puedan utilizarlos en temporada baja sin costo o de ofrecer descuentos a familiares o conocidos.

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