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‘En España podemos llegar al techo de precios en el sector inmobiliario’

España ⁄  Ramón Riera Torroba es el presidente del Comité Europeo de FIABCI (Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias) y presidente de FIABCI SPAIN, su filial española. Además, es Chief Executive Officer en Eurofincas. También forma parte como Co Managing Partner en Select Properties Investments, un proyecto que nació en 2016. Debido a su experiencia y ser buen conocedor del sector inmobiliario, analiza en esta entrevista con el Empresario algunos de los aspectos e incógnitas del mercado inmobiliario.

El sector inmobiliario fue uno de los más penalizados debido a la crisis económica. A día de hoy se aprecia una mejora tanto en la venta de vivienda como en el alquiler ¿se ha recuperado el sector inmobiliario completamente desde la crisis?
En determinadas zonas de España si, en grandes capitales, en la costa y en las Islas Canarias si se ha recuperado. Otra cosa son las zonas interiores del país, que todavía están digamos asimilando la oferta que hay que se creó y construyó antes de las crisis. La costa y las grandes ciudades como Madrid, Barcelona Bilbao, Valencia, San Sebastián y Málaga se han recuperado absolutamente.

¿Cuál es la evolución y seguimiento más favorable para que el mercado inmobiliario sea sostenible y competitivo?
Para que sea sostenible, por descontado que en algunas zonas como Madrid Barcelona, San Sebastián, Mallorca y Málaga, es decir, las ciudades más caras, tenemos que ver que los precios ya han llegado a su punto máximo, eso en cuanto a las zonas no periféricas, las zonas céntricas o prime.

Esto sería bueno para el mercado inmobiliario, de una forma que si esto se sostiene, si esto se estabiliza también se estabilizarán otras zonas en las que hay riesgo de subida de precios al ver que las zonas prime están muy altas.

De las experiencias pasadas se ha aprendido. No obstante, hay que observar la evolución de los precios donde se espera que la vivienda aumente de media un 3% este año y en determinadas zonas rozará el 10%. ¿Es previsible o detectable en estos momentos una posible burbuja en el sector inmobiliario?
No, para que se dé una burbuja tienen que acontecer diferentes elementos. Para que se dé una burbuja, primero debería haber una subida de precios, continuar el alza de precios, que la financiación siguiera ese ritmo de alza de precios…yo no hablaría de burbuja. Yo diría que podemos llegar al techo de los precios, eso sí, tanto en alquiler como en venta pero burbuja no.

Respecto a los precios del alquiler, cada vez son más los que piensan que alquilando están tirando el dinero ¿Qué factores están afectando a la subida de los precios? ¿La subida de los precios en las grandes ciudades españolas está incentivando que cada vez se compre más?
El tema del alquiler es un tema que quizás hace unos meses estábamos en un momento delicado porque veíamos que se iban subiendo y subiendo, quizás por falta de oferta. Ahora parece ser que hay un poco más de oferta y ya no hay tanta demanda, lo que hará es estabilizar los precios del alquiler.

En zonas como Barcelona y Madrid creo que los alquileres han tocado techo y la prueba está en que ahora cuesta más alquilar. Esto significa que los precios van a estabilizarse e incluso algunos propietarios van a tener que bajar sus pretensiones.

También viene motivado, porque en 2013 cuando se aprobó la Ley de Arrendamientos Urbanos, con contratos de 3 años los anteriores de 5 años han finalizado este año, entonces claro mucha gente que alquilo en 2012 o 2013 ahora e han visto que las rentas que contrataron en su momento asequibles porque eran momentos de crisis, los propietarios han querido subir, lo que ha hecho desplazar a alguna parte de la población a las afueras, y entonces esa población a las afueras sí que han visto que la posibilidad en vez de alquilar puedan comprar.

Por el alquiler que pagaban en la periferia han visto posibilidades de poder comprar, y más teniendo en cuenta las posibilidades de financiación que hay. En las grandes ciudades como Barcelona y Madrid y zonas prime, no es rentable. Trasladarte como inquilino a comprador no te sale a cuenta, sale a cuenta en la periferia porque todavía hay oportunidades de compra y por donde sale más rentable, más económico comprar que alquilar.

Estamos en un país que es un país con vocación de compra, de propietario. Por eso que tenemos un 82% de propiedades que tienen propietario que prefieren comprar a alquilar.

Hace poco se conocía la noticia de que son mayores los inversores extranjeros que los nacionales en el mercado inmobiliario ¿Por qué deberían los empresarios españoles apostar por invertir en el sector? ¿Cuál es el valor diferencial en el sector inmobiliario español frente a otros países?
España es un país muy atractivo y por descontado los precios que se barajan en España están muy por debajo de los que se barajan en países como Francia, Inglaterra o Alemania, por lo tanto, sigue siendo un país atractivo y por ser atractivo pues invertir en Barcelona, hace poco Madrid, los inversores van a otras zonas donde ven que sus dineros son mas rentables. ¿Por qué hay más inversor extranjero que inversor español? Porque el inversor español entiende de algunos fondos, pero al resto no le es fructífero el acceso a vivienda con esos precios.

No hay que olvidar que hay una gran parte de la población que ha sufrido la crisis y que ha tenido que hacer muchos esfuerzos para poder seguir viviendo y bueno, los sueldos no han subido, las pensiones tampoco, por lo tanto, cierto producto está más para abasto de inversores o usuarios extranjeros que los locales. Los locales, todo lo que es partir de 300.000 euros cuesta, que compre el español medio cuesta bastante, este tipo de producto es más para inversores extranjeros.

Las posibilidades de que algunos municipios puedan restringir los alquileres turísticos suponen un problema para el sector ¿Qué solución alternativa puede buscarse para que tanto residentes como turistas convivan sin ningún tipo de problema?
Es un tema muy delicado, porque hay tanta regulación como comunidades autónomas en España, y hay tantas ordenanzas como ayuntamientos, por lo tanto, se regula a su imagen, semejanza, necesidad y conflictividad. Entonces lo que aquí se da, en el Mercado Nacional del Mercado de la Competencia, es imponer recursos contra las nuevas ordenanzas municipales de Madrid, Bilbao, San Sebastián…más que nada porque además de ser un órgano controlador y vigilante lo que entra es que todo el mundo adecue sus normas a lo que marca y lo que dice la Comisión Europea.

La Comisión Europea lo que quiere es que haya competencia y que esa competencia signifique una mejor oferta de precios para todos, y que eso pues ayude al crecimiento y la modernización de barrios que a lo mejor estaban degradados. También que favorezca a los pequeños comercios. Todo es difícil, porque lo que dice la CE va en contra de otros sectores como es por ejemplo las asociaciones que tienen como base pues la vivienda vacacional la vivienda turística.
Es un problema difícil de resolver, hasta que nadie no dé un golpe sobre la mesa y diga: “aquí todos tenemos que tener la misma regulación la misma norma” y que esto sea lo que quiera la CE.

a a ser difícil, ya que cada ciudad tiene su caso, Barcelona quizás fue la que se adelantó, ahora quizás ha llegado por el libertinaje de las plataformas que alquilaban propiedades a gente que no eran ni propietarios que eran arrendatarios, que eran inquilinos, pero bueno en Barcelona se han quitado 2600 viviendas, que se estaban utilizando como vivienda vacacional y hay bastantes ciudades, me consta que en Bilbao también, en San Sebastián también.

Es un problema que no va a ser fácil de resolver, porque mientras siga esta cantidad de normas y ordenanzas que regulen esta situación va a ser muy difícil, cuando se nota que hay conflictividad, cuando se nota que en determinadas zonas donde hay mas establecimientos de vivienda turística hay mas suciedad y hay más ruido, pues hace que los ayuntamiento pongan todos los medios para frenarlo pero va a ser muy difícil solucionarlo.

FUENTE:  www.tusmetros.com

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