Blog de Juan José Ortega

Blog acerca de nuestro acontecer diario

Cuáles son las distintas posibilidades si ya no se puede pagar una hipoteca.

Lo primero que debe hacer la persona o familia vulnerable es acudir al banco.

Existe un proceso de reestructuración con hasta tres fases.

La tercera implica perder la vivienda, pero con matices importantes.

La subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo sigue la línea de su política monetaria cada vez más restrictiva. Esto perjudica a aquellas familias que actualmente encuentran dificultades a la hora de amortizar sus hipotecas. Quienes se encuentren en esta situación pueden acudir a su banco para encontrar una solución, pues las entidades españolas están suscritas al Código de Buenas Prácticas del Banco de España, que les obliga a proteger a sus clientes más vulnerables.

En el caso más pesimista, aquel en el que se deja de pagar el préstamo hipotecario, el banco puede llegar a embargar y subastar la vivienda. Pero, por supuesto, antes de llegar a ese extremo hay una plétora de soluciones para ayudar a aquellos que se encuentren con dificultades.

El cliente también puede proponer la alternativa, a la que el banco está obligado a considerar. Así, estos son los nuevos términos que se le puede proponer al banco:

-Carencia de pago de capital durante cinco años: es el período en el que la parte de la hipoteca destinada a la devolución del préstamo no se reflejará en la cuota mensual. Cabe informar de que durante ese plazo se seguirán pagando los intereses. A cambio, se incrementarán las cuotas a pagar en el futuro, se extenderá el préstamo (más tiempo pagando intereses) o se tendrá que devolver toda la cantidad no amortizada de una vez.

-En el plazo de carencia, el interés se reduce hasta el Euríbor +0,25%. En un plazo que puede llegar a los cinco años solo se pagarán los intereses, siendo estos más baratos de lo habitual.

-Existe la posibilidad de ampliar el plazo de devolución del préstamo hasta los 40 años, lo que reduciría notablemente las cuotas mensuales. Sin embargo, al alargarse la hipoteca también se pagarán más intereses.

-En la situación de contar con varios préstamos, estos se pueden unificar, para así reducirse la cantidad pagada en intereses al banco.

-En un plazo de 10 años, se podrá amortizar de manera anticipada una parte o la totalidad de la hipoteca, sin que exista ningún tipo de comisión.

No es suficiente

Cuando la entidad bancaria haya presentado el nuevo plan, quizás el cliente lo encuentre insuficiente y siga sin poder cumplir con estas nuevas condiciones.

Si la nueva cuota propuesta, en la que solo se pagan intereses durante un plazo de cinco años, implica más de la mitad de los gastos del hogar afectado, el cliente puede entonces pedir una quita parcial de la hipoteca, esto es, la rebaja de la porción del préstamo no amortizada. Incluso si se hubiese emitido ya un proceso abierto de embargo de la vivienda, el cliente está en su derecho a pedir la ayuda:

-Reducción del 25% de la deuda.

-Una quita que equivalga a la diferencia entre el capital amortizado, y el que guarde con el total del dinero prestado la misma proporción que el número de cuotas que hayan sido satisfechas por la persona deudora sobre el total de las debidas.

-Una quita equivalente a la mitad de la diferencia entre el valor que posea la vivienda, y el resultante de sustraer al valor inicial de tasación el doble de la diferencia con el préstamo concedido. Esto, cuando el primero sea inferior al segundo.

Una última medida

Habrá personas que sigan sin poder pagar el préstamo a pesar de las ayudas ya mencionadas. En este caso, en un período de 12 meses, y siempre y que el banco no haya anunciado la subasta de vivienda, se pasará a un proceso de dación en pago. En caso contrario, y si el beneficio de la venta de la vivienda por parte de la entidad le reporta un menor beneficio que la deuda hipotecaria, entonces todavía se deberá pagar al banco el importe equivalente a la diferencia.

La dación de pago implica que el banco se apropia de la vivienda, pero se cancela la deuda, sin importar el dinero que obtenga de su venta. Esto es lo que implica:

-El afectado y sus avalistas ya no tendrán obligaciones con el banco, al darse por cancelada toda la deuda.

-Una vez el banco disponga de la casa y esté dispuesto a venderla, se puede negociar con este el recibir parte de los beneficios, si estos superan el importe total de la deuda no satisfecha. Para que esto suceda, se debe ayudar a la entidad a encontrar un comprador.

-Por último, en el momento en que tenga lugar la dación, se puede pedir al banco el seguir habitando en la casa de alquiler hasta dos años. En ese caso, se pagará cada calendario el equivalente al 3% de la deuda no devuelta. Sin embargo, si una vez más no se satisfacen los pagos cuando es preciso, la entidad requerirá un interés del 10% como comisión por la demora.

¿Quién puede recurrir a estas ayudas?

Es necesario poder demostrar que el hogar se encuentra en situación de vulnerabilidad, para así comenzar con el proceso de reestructuración de la hipoteca. Ello implica una serie de requisitos:

-Los ingresos totales de la unidad familiar no triplican el Índice Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), lo que se traduce en 1.694,70 euros. Esta cantidad sube a cuatro veces el índice (2.259,60 euros) si un miembro de la familia es dependiente o discapacitado.

-La cuota hipotecaria es superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar entera. En el mismo caso de excepción mencionado, el porcentaje baja al 40%.

-Si durante los cuatro años previos a la solicitud, la unidad familiar ha tenido alguna alteración significativa en sus circunstancias económicas. Esto incluye la carga hipotecaria creciese al menos en un 50%. También comprende un incremento en los miembros de la unidad familiar: la familia pasa a ser numerosa, la familia pasa a ser monoparental, un miembro de la familia sufre violencia de género, o a un miembro se le diagnostica una discapacidad que supere el 33%.

¿Cómo proceder ante la vulnerabilidad?

Lo primero es contactar con el propio banco y comentarle el caso, para llegar a una solución cuanto antes. Si se espera a acumular varios meses de impagos, se reducirán el margen y las oportunidades para arreglarlo. Una vez habiendo contactado con la entidad, esta dispone de un mes para elaborar un plan que reestructure la devolución de la deuda.

 

ELECONOMISTA.ES

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *